住宅ローン シミュレーター
年収からの借入可能額の目安と、実際の返済額・返済負担率を試算します。
住宅ローンの組み方、3つのポイント
住宅ローンは「借りられる額」と「無理なく返せる額」が違います。銀行の審査では審査金利という、実際の契約金利より高めの金利で 借入可能額を計算するため、まずは目安の考え方を押さえておきましょう。
① 借入可能額
年収から逆算
返済負担率と審査金利で上限が決まる。
② 無理のない額
上限より低めに
返済負担率25%前後が目安。
③ 実際の返済
契約金利で試算
審査金利より低いことが多い。
まずは①で借入可能額のレンジを、②で実際に借りる額を決めて返済額を確認しましょう。
① 年収から借入可能額の目安を見る
1人の年収だけで借入可能額を計算します。
返済負担率の基準（年収400万円で30%/35%）の判定に使います。他ツールと連動します。
銀行が借入可能額を審査する際に使う、実際の契約金利より高めのストレステスト用金利です。
借入可能額のレンジ（目安）
無理なく返せる目安
2,436万円
返済負担率25%
借入上限の目安
3,410.4万円
返済負担率35%（フラット35基準）
上限の目安は住宅金融支援機構「フラット35」の基準（年収400万円未満は30%以下、400万円以上は35%以下）で計算。 審査金利で計算しているため、実際に借りられる額とは異なります。無理なく返せる目安は返済負担率25%で計算した参考値です。
② 返済シミュレーション
審査金利ではなく、実際に契約する金利を入れます。
金利タイプ別の目安（一例）：変動金利0.3〜0.7%、10年固定0.5〜1.5%、フラット35は1.5〜2%前後。 時期や金融機関、審査結果によって変わるため、実際の借入時は最新の金利を確認してください。
毎月の返済額
無理のない範囲9.2万円/月
年収に対する返済負担率 約24%
総返済額
3,857.9万円
うち利息
857.9万円
返済負担率25%以下を「無理のない範囲」、フラット35の上限基準（年収に応じ30〜35%）までを「やや高め」、 それを超える場合を「高い」の目安として表示しています。
共働きで借りるときの3つの組み方
共働き世帯は夫婦の年収を合算して借入可能額を増やせますが、方式によって住宅ローン控除や団体信用生命保険（団信）の対象者、契約の本数が変わります。
ペアローン
1つの物件に2本の契約
夫婦それぞれが別々に契約する債務者。双方が住宅ローン控除と団信の対象になるが、 契約が2本になるため諸費用（事務手数料・保証料等）も2本分かかる。
連帯債務型
1本の契約を共同で返済
主にフラット35で利用可能。1本の契約を夫婦で共同債務者として契約し、双方が住宅ローン控除の対象。 団信は主債務者のみが基本（夫婦連生団信を付けられる商品もある）。
連帯保証型
1人が契約、もう1人は保証人
主債務者1人だけの契約に、配偶者が連帯保証人として収入を合算。契約は1本で済むが、 住宅ローン控除・団信とも主債務者のみが対象。
どの方式でも、収入合算にはリスクもあります。離婚や配偶者の休職・退職で片方の収入がなくなっても、 借入額は合算した年収のまま残る点に注意しましょう。取扱いは金融機関ごとに異なるため、詳細は借入先に確認してください。
住宅費用が見えたら、老後の数字も見ておこう
住宅ローンを組んでも、老後までにいくら必要かは別に考える必要があります。6ステップ診断で毎月の貯金目標が1ページに。