住宅ローンの選び方｜変動・固定・フラット35を比較

住宅ローンの金利タイプは主に3種類

住宅ローンの金利タイプは、大きく変動金利・固定金利期間選択型・全期間固定金利（フラット35など）の3つに分かれます。同じ借入額でも、 タイプによって毎月の返済額の決まり方や、将来のリスクの引き受け方が変わります。

• 変動金利…市場金利に応じて半年ごとに見直される。3タイプの中でもっとも低い水準になりやすいが、将来の金利上昇で返済額が増えるリスクがある
• 固定金利期間選択型（10年固定など）…契約時に決めた期間だけ金利が固定され、期間終了後はそのときの金利で再設定される。変動と全期間固定の中間的な位置づけ
• 全期間固定金利（フラット35など）…借入時から完済まで金利が変わらない。3タイプの中でもっとも金利は高めだが、返済額がずっと確定する

審査金利と実際の金利は別物

銀行が「いくらまで貸せるか」を審査するときは、実際の契約金利ではなく審査金利という、将来の金利上昇に備えた高めの金利（3%前後が目安）を使って返済額を計算します。 そのため、借入可能額の目安は実際に借りられる額より保守的に出ます。 一方、実際の返済シミュレーションは契約金利（変動0.3〜0.7%など）で計算するため、 審査金利での試算と実際の返済額はまったく違う数字になります。

変動 vs 固定、選び方の判断軸

「どちらが得か」は将来の金利次第で誰にも断言できません。それより、金利が上がったときに家計が耐えられるかで考えるのが実践的です。

• 収入・貯蓄に余裕があり、返済額が増えても対応できる → 変動金利が向く
• これから教育費など支出が増える見込みで、返済額を確定させたい → 固定金利が向く
• 金利上昇リスクをまったく取りたくない → 全期間固定（フラット35など）が向く

フラット35の特徴

フラット35は住宅金融支援機構と民間金融機関が提携する全期間固定金利の住宅ローンです。 保証料が不要な点や、収入合算・連帯債務型で組みやすい点が特徴です。 一方、団体信用生命保険は任意加入で、加入する場合は金利に上乗せされることが多い点には注意が必要です。

※ 金利タイプ別の目安は一般的な水準の一例で、実際の金利は時期・金融機関・審査結果によって変動します。 フラット35の制度概要は住宅金融支援機構の公式情報をご確認ください。

繰上返済の考え方

余裕資金ができたら検討したいのが繰上返済です。返済期間を短くして総利息を減らす期間短縮型と、毎月の返済額を減らす返済額軽減型があり、 総利息を減らす効果は期間短縮型のほうが大きい傾向があります。 ただし、生活防衛資金を減らしてまで繰上返済にあてるのは避け、 手元の現金とのバランスを優先しましょう。

自分の条件で試算してみる

金利タイプ別の目安で、借入可能額や毎月の返済額がどう変わるか試算してみましょう。 審査金利と実際の金利、両方の視点で確認できます。